Publié le 15/02/2022 - CDAD 63

1) Le bailleur est obligé de délivrer au locataire :

• un logement en bon état d'usage et de réparation

• les équipements mentionnés au contrat de location, en bon état de fonctionnement

Toutefois, si à l'entrée dans les lieux le logement loué n'est pas en bon état d'usage, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.

Cet accord se matérialise par une clause expresse du contrat de bail qui précise :

• la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter

• les modalités et la durée d'imputation des travaux sur le loyer

• le dédommagement du locataire en cas de départ avant la fin du contrat de bail

2) Le bailleur est tenu d'entretenir le logement et de procéder aux réparations qui s'avèrent nécessaires à la bonne utilisation du logement par le locataire.

A savoir : les menues réparations et l'entretien courant du logement sont à la charge du locataire.

A ce titre, le bailleur doit prendre à sa charge les travaux :

• d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble

• nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement

• d'amélioration de la performance énergétique du logement

• permettant de remplir les critères de décence du logement

• d'entretien des toitures et façades végétalisées

Avant que les travaux ne débutent, le bailleur doit remettre au locataire une notification de travaux (remise en main propre ou envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception).

Le locataire est obligé de permettre l'accès à son logement afin que les travaux soient préparés et ensuite réalisés.

Il bénéficie d'une réduction du loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

A savoir : des travaux normalement à la charge du locataire car relevant des réparations locatives restent à la charge du bailleur quand ils sont occasionnés par :

• la vétusté (état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement)

• la force majeure (tout événement imprévisible et insurmontable empêchant le débiteur d'exécuter son obligation ou entraînant la réalisation d'un dommage)

3) Le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement : cela signifie qu'il doit préserver le locataire de tous les troubles que lui-même ne tolèrerait pas, sauf dans les cas prévus par la loi.

4) Le bailleur ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dans le logement, sauf s'il s'agit de travaux de transformation.

Il s'agit de :

• travaux mineurs conduisant à l'accroissement du confort ou de l'esthétique des lieux loués sans modification de la structure ou de la configuration du logement et qui ne sont pas irréversibles (remplacement des revêtements muraux par exemple)

• pose de petits équipements facilement démontables sans avoir pour conséquence la dégradation du logement (pose de placards, de convecteurs électriques par exemple)

A savoir : si le locataire désire entreprendre des travaux plus importants qui ont pour conséquence de transformer le logement et les équipements loués :

• il doit obtenir une autorisation écrite du bailleur

• si les travaux conduisent à un changement irréversible des locaux loués, l'autorisation doit préciser le sort des travaux en fin de bail (ils peuvent devenir la propriété du bailleur et le locataire peut être indemnisé sous la forme d'un remboursement de la plus-value apportée au bien ou du coût des travaux réévalués à la date du remboursement)

Attention : si le locataire effectue les travaux de transformation sans autorisation, à son départ le bailleur peut soit conserver les transformations sans indemnité, soit exiger une remise des lieux dans leur état initial aux frais du locataire (il ne pourra réclamer aucun remboursement des frais qu'il a engagés pour exécuter les travaux).

En cas de conflit : c'est le juge qui appréciera souverainement s'il s'agit de travaux d'aménagement ou de transformation.

5) Le bailleur est tenu de remettre gratuitement, pour chaque période, une quittance à son locataire qui en fait la demande : elle porte sur le détail des sommes versées par le locataire (distinction entre le loyer et les charges).

Toute clause du contrat de bail qui fait supporter au locataire les frais de quittance est considérée comme non écrite (c'est-à-dire illégale).

Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance (envoi par mail).

6) Si des tiers subissent des troubles de voisinage en raison du comportement du locataire, le bailleur doit agir.

Dès qu'il en est informé, le bailleur doit utiliser tous les moyens (envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception) pour faire cesser les troubles. S'il ne le fait pas, sa responsabilité peut être engagée.

PLUS D'INFORMATIONS 

- PORTAIL DU JUSTICIABLE : https://www.justice.fr/ 

- INFORMATION DES USAGERS : https://www.service-public.fr/

- AGENCE NATIONALE POUR L'INFORMATION SUR LE LOGEMENT : https://www.anil.org/